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경매·NPL

경매·NPL

법원경매절차
강제집행 경매
유치권관련 분쟁
대항력관련 분쟁
등기관련 분쟁
회생절차와 경매
경매대처방안(NPL기법)
주담대채무조정

◎ 경매대처방안(NPL기법)

□ 내방상담을 위한 준비서류

① 당해 사건 물건의 등기부등본
② 강제집행 관련 경매의 권원(법원 결정문, 공정증서, 차용증 등 채권 관련 서류)
③ 임의경매 관련 채권 서류 등


□ 경매대처방안(NPL기법)


경매(강제집행-강제, 임의)에 노출된 경우 [문제해결 Approach 및 전략 & 전술]
Ⅰ. 경매 ⇒ 연기(x), 중지(○), 취하(○), 무효(○)
Ⅱ. 채무 ⇒ 조정(○), 탕감(○), 소멸(○)


■ 재정악화 원인의 대부분 – 초기대출원금+α ⇒ 재대출원금+α

■ 경매사건 일정 – 경매신청접수 → 경매개시결정(접수 후 임의-즉시, 강제-1~3개월) → 배당요구종기(개시결정 후 2~3개월) → 매각기일(배당종기일 후 1~10개월)

■ 경매연기 및 정지: 당사자들의 신청에 따라 연기 또는 변경 가능

1) 이의신청(매각준비절차시)

① 현황조사에 대한 이의신청

② 부동산 평가와 최저 매각가격의 결정에 대한 이의신청

③ 매각물건 명세서 작성에 대한 이의신청

④ 분할매각과 일괄매각에 대한 이의신청

2) 기일연기: 2회 허용(총 6개월 이내), 1회 연기기간(2개월 이내)

① 채무자(소유자): 부득이한 사유가 없는 한 채권자 동의 없으면 기일신청 변경은 허용하지 않는 것이 원칙(대법원 송무 예규)

② 이해관계인: 송달이 잘못된 경우 또는 임차인이 책임질 수 없는 사유로 배당요구종기 연기 신청이 들어온 경우 등 부득이한 사정이 있는 경우에 한함.

※ ⓐ 유치권 소송. ⓑ 채무유예증서 발행. ⓒ 경매취하 후 재경매 신청. ⓓ 상계일자 다가오는데 연기, 그대로 납부 못하고 재경매 시 3일전까지 연기 가능. ⓔ 유치권 신고 시 우편으로 함(경매계장 수령함.. 우편으로 ‘취하서’ 맞제출하여 소멸 가능). ⓕ 소액임차인(가장 임차인), 유치권 신고자 등에 대한 석명신청(‘돈 지불 어떻게 했는지’ 소명서 제출 요구하여 사문서변조 유도, 유치권의 95% - 허위 가능성).

3) 매각불허가 신청: 매각허가 결정일 전

4) 매각허가 결정 취소신청: 매각허가 결정 후 대금지급일 전까지

■ 집행정지서면의 제출과 경매의 정지

1) 임의경매의 경우

① 담보설정 말소된 등기사항증명서

② 담보권등기의 말소를 명한 확정판결의 정본

③ 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본

④ 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제 받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류

⑤ 담보권서류를 일시정지 하도록 명한 재판의 정본

2) 강제경매의 경우

① 집행판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본

② 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 정한 재판의 정본

③ 집행을 면하기 위한 담보를 제공한 증명서류

④ 집행할 판결이 있은 후 채권자가 변제를 받았거나 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서

⑤ 집행할 판결, 그밖의 재판이 소의 취하 등을 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관 등이 작성한 증서

⑥ 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 공정 또는 공정증서의 정본

■ 담보부 NPL(부실자산, 미확정채권)에 대한 이해






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